بازار مسکن در دهه‌های اخیر با فراز و نشیب‌های زیادی رو به رو بوده به گونه‌ای که در بعضی از سال‌ها تحت تاثیر تورم، دچار افزایش شدید قیمتی شده است. در کنار آن سهم متوسط هزینه‌های مسکن در بودجه خانوار شهری هم افزایش پیدا کرده که می تواند دلایل مختلفی مثل قیمت مسکن، نرخ تورم یا موارد دیگر داشته باشد.
بانک مرکزی به تازگی اطلاعاتی از بودجه خانوار شهری در سال ۱۴۰۲ منتشر کرده است که اگر آن را با سال های گذشته مقایسه کنیم، شاید بتوانیم به برخی از سوالات پاسخ دهیم.
اخیرا بانک مرکزی اطلاعات بودجه سالانه خانوار شهری مربوط به سال ۱۴۰۲ را منتشر کرده است. بنا به نظر شما چقدر از درآمدمان را خرج مسکن می کنیم؟ در سال های اخیر سهم این هزینه از بودجه خانوارها نکات جالبی داشته است .
به مرور زمان، سهمی از درآمدی که هر خانوار واسه مسکن کنار می‌گذارد مدام بیشتر شده است. این آمار از داده‌های بانک مرکزی استخراج شده و در این آمار مشاهده می‌شود که سهم مسکن از بودجه سالانه خانوار شهری طی سالهای ۱۳۷۶ تا ۱۴۰۲ با نوساناتی همراه بوده است. اواخر دهه ۷۰، خانوار ها کمترین بخش درآمدشان را که تقریبا ۲۵ تا ۲۷ درصد بوده، خرج مسکن می‌کردند .
این سهم سال به سال بیشتر شده و در نیمه دوم دهه ۸۰ به کانال ۳۰ درصد رسید. بعد از آن تب بازار مسکن داغ‌تر شد و تا اواخر دهه ۹۰ به مرز ۴۰ درصد هم نزدیک شد. اکنون در سال گذشته سهم مخارج مسکن از بودجه خانوارهای شهری کمی کمتر شده و درنهایت در سطح ۳۵ درصد تقریبا ثابت مانده است .
این افزایش چشمگیر در این بازه زمانی می تواند نشان‌دهنده جهش‌های قیمتی در بخش مسکن و همچنین افزایش هزینه‌های زندگی در دوران تورم‌های بالا باشد. اما تغییرات سهم هزینه مسکن از کل بودجه خانوار، لزوما تغییرات هزینه مسکن را نشان نمی دهد. چرا که مثلا به اعتقاد برخی اگر سهم خرج مسکن پایین آمده باشد لزوما به دلیل کنترل قیمت‌ها نبوده و نمی تواند به دلیل رشد بالاتر کالاهای دیگر هم باشد. مثل تورم ۷۰ درصدی کالاهای خوراکی در سال ۱۴۰۱. برای مقایسه بهتر، مطلوب است که رشد هزینه مسکن خانوارها را هم در سال های مختلف ارزیابی کنیم.
مرور حدود ۳۰ سال آمار مسکن خانوارهای شهری نشان می‌دهد که کمترین رشد هزینه های بخش مسکن در نیمه اول دهه ۹۰ بوده و قبل از آن در دهه ۸۰ هم رشد هزینه مسکن خانوارها در سطوح پایینی قرار داشت. اما بالاترین و افسارگسیخته‌ترین رشدهای هزینه در بخش مسکن که به اجاره مربوط می شود ، در دو سال گذشته بوده است.
در اکثر سال ها رشد این بخش پایین تر از مرز ۴۰ درصد بوده ولی در سال ۱۴۰۱ این رقم از مرز ۵۰ درصد هم عبور کرده و یک رکورد بی سابقه را ثبت کرده است. در سال گذشته هم رشد هزینه مسکن برابر با ۴۷ درصد بوده و با وجود کاهشی که داشته، همچنان دومین رکورد رشد قیمت در این بازه زمانی محسوب می‌شود. یعنی به نوعی می‌شود گفت این اواخر، سالهای اوج فشار به مستاجرین بوده است. یکی از مهم‌ترین دلایل این افزایش در بخش اجاره، رشد بالای قیمت‌ها تحت تاثیر عوامل مختلف در بخش اجاره بوده است.
این نمودار نشان می‌دهد که رشد هزینه بخش مسکن، با تورم این بخش روند مشابهی را طی کرده است. با توجه به این که آمارهای بانک مرکزی هنوز تا سال ۱۴۰۲ به‌روز نشده است، از داده‌های مرکز آمار در این پژوهش استفاده شده است. همان طور که در این نمودار می‌بینیم هر جا که تورم بخش مسکن افزایش داشته، رشد هزینه‌های خانوارهای شهری در بخش مسکن هم بیشتر شده است.
اما در سمت مقابل وضعیت صاحب خانه ها چطور بوده است؟ یعنی به عبارتی درآمد اجاره بگیرها در این سال ها چقدر تغییر کرده است؟
به طور کلی بانک مرکزی در یک بخش جداگانه وضعیت درآمد خانوارها را هم از مسیرهای مختلف ارزیابی می‌کند. بخشی از آن درآمدها مربوط به اجاره‌بگیرها است. این نمودار نشان می دهد که چه سهمی از درآمد صاحب خانه ها از محل پرداخت اجاره بوده است؟
در سالهای ابتدایی مورد بررسی درآمد صاحب‌خانه‌ها از دریافت اجاره حدود ۲۳ تا ۲۴ درصد بوده است و بعد از آن، شاهد نوسانات کاهشی هستیم که در سال ۱۳۸۴ به کمترین رکورد یعنی ۱۸.۴ درصد می رسد، که یکی از علل آن می تواند افزایش سهم مابقی گروه‌های درآمدی در آن سال‌ها باشد. در مقابل، اوج درآمد ناخالص سالانه یک خانوار شهری از اجاره در محدوده ۲۸ تا ۲۹ در سال ۱۳۹۸ در پی افزایش یکباره قیمت مسکن اتفاق افتاده است . که البته همچنان می تواند این اتفاق در ادامه کاهش منابع درآمدی دیگر خانوارها هم باشد. اکنون سوال این است که چقدر از این درآمد می تواند تغییرات درآمدی دیگر را توضیح بدهد؟ برای پاسخ به این سوال ، آمار این شاخص را در این سال های گذشته مورد بررسی قرار می‌دهیم .
در این اسلاید می خواهیم درصد تغییر متوسط درآمد ناخالص سالانه خانوارها از اجاره را بررسی کنیم که این نوسانات می‌تواند بازتابی از شرایط کلان اقتصادی نظیر سایر درآمدهای خانوار و تغییرات بازار مسکن باشد.
به عنوان مثال در یک سری از سال ها که بازار اجاره رونق بیشتری داشته و قیمت افزایشی بوده است ، درآمد صاحب خانه ها هم از این محل بیشتر شده است. اما به طور کلی این افزایش‌ها و کاهش‌ها نوسانی بوده که این نوسانات ممکن است ناشی از تغییرات در نرخ تورم، انتظارات تورمی، نرخ ارز، سیاست‌های پولی و مالی، و همچنین عرضه و تقاضا در بازار مسکن نیز باشد. در ادامه در سال های آخر (به عنوان مثال از ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۱) مقادیر رشد در محدوده ۴۰ درصد و بیشتر در نوسان بوده و در سال ۱۴۰۱ هم بالاترین رشد را در بیست سال گذشته داشته است. اما به نظر شما چند درصد از خانوارها مستاجر هستند؟ و چند درصد آن ها صاحب خانه هستند؟
در این اسلاید می خواهیم درصد توزیع خانوارها بر حسب نحوه تصرف مسکن در بازه زمانی ۱۳۷۳ تا ۱۴۰۲ (تقریبا سی ساله) را نشان بدهیم. این اطلاعات نشان‌دهنده تغییرات نسبی در انواع تصرف مسکن (شخصی، اجاره‌ای، در برابر خدمت و رایگان) در طول این دوره است.
۳۰ سال پیش تقریبا از هر ۱۰۰ خانوار ایرانی حدود ۷۷ عدد آن ها صاحب خانه بودند اما به مرور این سهم کم تر شده و جای خود را به اجاره داده است.
در مقابل، درصد خانوارهای دارای مسکن اجاره‌ای از حدود ۱۴ درصد تو سال ۷۳ به مرور بیشتر شده و در سال ۹۰ به بیشترین سطح خودش رسید.
در این سال تنها ۶۰ درصد خانوارها صاحب خانه و حدود ۲۸.۵ درصد آن ها اجاره نشین بودند. در ادامه با بهبود وضعیت قیمت مسکن در نیمه ابتدایی دهه ۹۰، سهم خانوارهایی که صاحب ملک هستند بالاتر رفت و از تعداد مستاجرها کم شد. این روند ادامه پیدا کرد تا سال ۹۹ که سهم خانوارهای صاحب خانه به ۶۶ درصد رسید. از آن طرف هم سهم مستاجرا کم شد و به ۲۳.۷ درصد رسید. با رشد هزینه مسکن در اثر اتفاقات مختلف در سال های گذشته مجدد سهم مستاجرها در حال افزایش است، از آن طرف هم از سهم صاحب خانه ها کم خواهد شد .
در نهایت در دو سال گذشته سهم اجاره نشین ها در کانال ۲۶ درصد بوده و در مقابل حدود ۶۴ درصد خانوارها صاحب خانه بودند . اتفاقی که تقریبا از ابتدای دهه ۹۰ سابقه نداشته است.
سهم مسکن در برابر خدمت و مسکن رایگان هم نوسانات کمی داشته و تقریبا ثابت مانده است.
در اسلایدهای قبل به این اشاره شد که در سال های اخیر، درصد بالایی از خانوارها نتوانستند صاحب مسکن بشوند و به همین دلیل به اجاره نشینی روی آوردند. در این قسمت توزیع خانوارها را بر اساس تعداد اتاق‌های مورد استفاده در دو بازه زمانی مختلف بررسی کنیم. این توزیع، تصویری از تقاضای موجود در بازار مسکن و ترجیحات خانوارها را ارائه می دهد.
به طور کلی در همه ی سال ها، عمدتا تقاضا برای خانه های دارای دو و سه اتاق بیشتر بوده است. اما این نمودار نشان می‌دهد که این تقاضا طی سی سال چه تغییری رو ثبت کرده است؟
طبق آن چیزی که داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد طی این سی سال، خانه های سه خوابه مشتری بیشتری داشته و در مقابل افزایش هزینه ها یا تغییرات جمعیتی و دلایل دیگه باعث شده تا تقاضا برای خانه‌های ۴ تا ۶ خوابه کاهش چشمگیری داشته باشد .
اکنون تقریبا بیش از نیمی از خانه‌ها، سه خوابه هستند و سهمشان نسبت به سی سال قبل حدود ۲۲.۵ واحد درصد بیشتر شده است. این در حالی است که خانه ها ۴ تا ۶ خوابه تقریبا ۲۰ واحد درصد کمتر شده است که احتمالا این تغییر می‌تواند رشد قیمت مسکن و هزینه بالای خانه های با تعداد اتاق بالاتر باشد.
اما بخشی از اینکه قیمت تمام شده مسکن چطور و چقدر محاسبه بشود، مربوط به هزینه‌های مصالح ساختمانی می‌شود.
داده‌های بانک مرکزی نشان می دهد که در ساخت و ساز مسکن، در سال ۱۳۷۳ بیش از ۶۷ درصد مصالح برای ساخت خانه‌ها “آجرک با تیرآهن” بوده است. بعد از سی سال همچنان این مصالح بیشترین سطح را دارد اما یک فرق مهم داشته است. در این بازه زمانی، سهم این بخش از مصالح در ساخت بناها بیش از ۳۰ واحد درصد کم شده و در مقابل سهم اسکلت فلزی و بتون آرمه در ساخت و ساز افزایش قابل توجهی داشته است.
جمع بندی
درنهایت می‌شود گفت سیاست‌های مختلف دولت‌ها در حوزه قیمت‌ها نهایتا منجر به رشد هزینه مسکن و ثبت رکوردهای بالای این بخش توی سالهای اخیر شده است. همان طور که بررسی شد تورم مسکن در سال گذشته به بالاترین سطح حداقل ۲۰ سال گذشته خود رسیده و در نهایت هم باعث شده تا در سال های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ هزینه خانوارها در اجاره بیشترین رشد را پیدا کند. بعضی رشد هزینه مسکن در بخش ساخت و ساز را عامل این اتفاق می‌دانند. بعضی هم تغییرات نرخ ارز و رشد انتظارات تورمی را شاخص‌های اثرگذار بر بالا بردن قیمت مسکن می دانند. اما هر چه که هست سهم این بخش از بودجه خانوارها طبق آمار بانک مرکزی رکورد بالایی داشته است.
